Als Vermieter, der eine Obduktion zur Pandemie durchgeführt hat, ist mir klar geworden, dass auch die Mieter mit Beginn der Lockdowns große Gewinne erzielt haben.
Ich spreche nicht von den Mietern, die beschlossen haben, die Mietzahlungen einzustellen, obwohl sie weiterhin erwerbstätig waren. Viele kleine Vermieter wurden durch diese nicht zahlenden Mieter geschädigt, da die Kosten des Vermieters weiterhin bezahlt werden mussten.
Ich spreche auch nicht von den Mietern, die während der Pandemie ihre Mieten senken oder günstigere Wohnungen finden konnten. Offensichtlich profitierten auch diese Mieter von niedrigeren Preisen.
Ich spreche vielmehr von der Mehrheit der Mieter, die von März 2020 bis Mai 2023, als die Pandemie offiziell für beendet erklärt wurde, weiterhin die gleiche Miete zahlten, einschließlich der regulären Mieterhöhungen.
Wenn Sie den pandemischen Immobilienboom verpasst haben, dürfte Ihnen dieser Beitrag ein besseres Gefühl geben. Mieter konnten 14 bis 50 % mehr für die Miete erhalten, die sie über drei Jahre gezahlt hatten.
Erhöhte Auslastung bei gleichem Mietpreis
Eines der Dinge, über die sich ein Vermieter Sorgen macht, ist die Abnutzung. Je mehr Bewohner in einer Mietwohnung wohnen, desto größer ist der Verschleiß. Je höher die Auslastung, also die Zeit, die ein Mieter in der Mietwohnung verbringt, desto größer ist auch der Verschleiß.
Zu den häufigsten Verschleißproblemen gehören:
- Beschädigte Wände
- Beschädigte Geräte
- Abgeplatzte Arbeitsplatten
- Eingedrückte Böden und beschädigter Teppich
- Klempnerarbeiten fehlgeschlagen
- Kratzer an Türen
- Verblasste Farbe
- HLK-Anlage ausgefallen
Neben mehr Verschleiß kann es auch häufiger zu Haftungsproblemen kommen. Beispielsweise kann bei Mietern, die häufiger zu Hause sind, die Wahrscheinlichkeit eines schädlichen Feuers steigen, da sie möglicherweise häufiger kochen oder rauchen. Ein Mieter, der länger zu Hause bleibt, könnte auch mehr Leute zu sich nehmen.
Vor Beginn der Pandemie standen die meisten Menschen um 8 Uhr auf, gingen um 9 Uhr zur Arbeit und waren um 18 Uhr zurück. Grob 14 Stunden wurden zu Hause verbracht und 10 Stunden draußen verbracht. Daher lag die Auslastung vor der Pandemie bei etwa 58 % (14 Stunden/24 Stunden).
Mit anderen Worten: Die Miete, die ein Mieter zahlte, ermöglichte vor der Pandemie etwa 14 Stunden pro Tag Unterkunft. Nach der Pandemie verbrachte der durchschnittliche Mieter im Durchschnitt mehr Stunden am Tag zu Hause. Infolgedessen erhielt der durchschnittliche Mieter für die von ihm gezahlte Miete einen höheren Wert für die Unterkunft.
Umgekehrt erhielt der durchschnittliche Vermieter aufgrund der höheren Abnutzung eine geringere Rendite für die erhaltene Miete. Der Vermieter hätte seine Gewinnspanne nur dann aufrechterhalten können, wenn er die Miete regelmäßig erhöht hätte, um die gestiegenen Kosten zu decken.
Ein Anstieg der Auslastung durch Mieter
Mit Beginn der Pandemie stieg die Auslastung der meisten Mieter für das gesamte Jahr 2020 auf über 87,5 % (21 von 24 Stunden zu Hause). Aufgrund der Lockdowns gab es mindestens drei Monate lang keinen Ausweg. Manche Menschen haben ihre Häuser überhaupt nicht verlassen!
Erst im Frühjahr 2021, ein ganzes Jahr später, gab es Zugang zu einem COVID-19-Impfstoff. Doch obwohl es einen Impfstoff gab, konnten die meisten Menschen ihn nicht bekommen. Doch selbst dann setzten die meisten Unternehmen, die im Jahr 2020 Homeoffice-Richtlinien eingeführt hatten, ihre Richtlinien im Jahr 2021 fort. Die Auslastungsrate für Mieter, die von zu Hause aus arbeiten konnten, dürfte weiterhin bei rund 83 % (20 von 24 Stunden) liegen.
Als Ende 2021 Auffrischungsimpfungen eingeführt wurden, hatten nach und nach mehr Menschen das Selbstvertrauen, wieder arbeiten zu gehen. Allerdings gibt es bis heute in vielen Unternehmen immer noch eine Homeoffice- oder Hybrid-Politik. Daher dürfte die Auslastung der Mieter im Jahr 2021 über 65 % (8,4 Stunden pro Tag außerhalb des Hauses) bleiben.
Mit anderen Worten: Für die gleiche Miete, die ein Mieter zahlte, erhielten die Mieter mehr Gegenwert für ihr Geld. Wie viel mehr Wert verlangen Sie? Nachfolgend können wir einige einfache Berechnungen durchführen.
Geschätzte Mietnutzungsraten pro Jahr
Natürlich ist es bei jedem Menschen unterschiedlich, wie lange er zu Hause verbringt. Im Allgemeinen verbrachten jedoch in den Jahren 2020, 2021, 2022 und 2023 mehr Menschen mehr Zeit zu Hause als vor 2020.
Ich werde diese Annahmen zur Auslastung von Mietobjekten auf der Grundlage von Personen treffen, die von zu Hause aus arbeiten könnten. Bei denjenigen, die im Büro arbeiten mussten, dürften die Auslastungsquoten noch höher, aber nicht so hoch gewesen sein.
2020: Die durchschnittliche Nutzungsrate ist wahrscheinlich von etwa 14 Stunden vor der Pandemie auf mehr als 21 Stunden pro Tag gestiegen. Daher erhielt ein typischer Mieter mehr als 50 % mehr Wert für die Miete, die er im Jahr 2020 gezahlt hatte.
2021: Die durchschnittliche Nutzungsrate dürfte mit etwa 20 Stunden pro Tag erhöht geblieben sein, verglichen mit 14 Stunden vor der Pandemie. Haben Sie wirklich mehr als 4 Stunden am Tag außerhalb des Hauses verbracht? Daher erhielt ein Mieter 43 % mehr Wert für die Miete, die er im Jahr 2021 gezahlt hatte.
2022: Die durchschnittliche Nutzungsrate dürfte auf durchschnittlich etwa 18 Stunden pro Tag gesunken sein, verglichen mit 14 Stunden vor der Pandemie. Daher erhielt ein Mieter 28 % mehr Wert für die Miete, die er im Jahr 2022 gezahlt hatte.
2023: Die durchschnittliche Auslastung dürfte weiter auf durchschnittlich etwa 16 Stunden pro Tag zurückgegangen sein. Daher erhalten Mieter 14,2 % mehr Wert für die Miete, die sie im Jahr 2023 zahlen.
Mit anderen Worten: Mieter konnten mehr als drei Jahre lang 14,2 % bis 50 % mehr Wert für den Mietpreis erzielen. Ein Anstieg von 14,2 % bis 50 % entspricht der Spanne der prozentualen Steigerung der Eigenheimpreise im ganzen Land in diesem Zeitraum.
Wie hoch ist die Auslastung Ihres Hauses?
Um konkretere Daten zu erhalten, schätzen Sie bitte Ihre geschätzte Auslastungsrate im Jahr 2020/2021 und im Jahr 2023. Überlegen Sie genau, ich glaube, Sie werden von den Ergebnissen überrascht sein. Es wird interessant sein zu sehen, wie sich die Auslastungsrate gegebenenfalls verändert hat.
Als Schriftstellerin mit zwei Kindern lag meine Auslastung im Jahr 2020 bei etwa 83 % (20 Stunden am Tag zu Hause). Ich ging mit den Kindern zwei Stunden lang auf den Spielplatz und ging noch einmal zwei Stunden lang Tennis oder Softball spielen. In den Jahren 2020 und 2021 haben wir zu 100 % unser Essen selbst gekocht oder eine Lieferung bestellt.
Im Jahr 2023 liegt meine Auslastung eher bei 75 % (18 Stunden zu Hause), also kein dramatischer Unterschied. Ich schreibe und nehme meine Podcasts immer noch größtenteils von zu Hause aus auf, da ich keinen Hauptjob habe. Aufgrund des gemäßigten Wetters in San Francisco gilt das Gleiche auch für das Training im Freien das ganze Jahr über.
Mittlerweile verbringe ich jedoch bis zu zwei Stunden am Tag damit, meine Kinder zur Schule, zu Arztterminen, zu Spielterminen und zu außerschulischen Aktivitäten zu bringen. Einen Teil dieser Zeit verbringe ich einfach nur damit, untätig herumzusitzen und meine Frau als Aufsichtsperson zu übernehmen. Aber jetzt gibt es mehr gesellschaftliche Veranstaltungen und Ausflüge ins Einkaufszentrum. Am Wochenende sind wir regelmäßig drei bis vier Stunden am Stück unterwegs.
Vor 2020 lag meine Auslastungsrate aufgrund mehr Treffen und Konferenzen eher bei 71 % (17 Stunden zu Hause). Ich gehe davon aus, dass ich bis 2024 zu meiner Auslastungsrate vor der Pandemie zurückkehren werde.
Wird geladen …Mieter haben die Differenz gespart und investiert
Ein finanziell versierter Mieter erhält nicht nur einen höheren Gegenwert für die Unterkunft, die ein Mieter für mehr als drei Jahre zahlt, sondern hätte seinen Cashflow auch regelmäßig in die Börse, Immobilienaktien, private Immobilienfonds und alternative Anlagen investiert.
Wenn der Mieter während der Pandemie regelmäßig investiert hätte, hätte er auch von der Preissteigerung der Risikoanlagen profitiert. Trotz eines Bärenmarktes im Jahr 2022 sind die Risikoanlagen seit Anfang 2020 größtenteils gestiegen.
Obwohl die Daten zeigen, dass die meisten Amerikaner nur etwa 5 % ihres Haushaltseinkommens sparen und damit einen noch geringeren Prozentsatz investieren, glaube ich, dass der typische Financial Samurai-Mieter viel mehr gespart hat.
Jeder einzelne Mieter, der gegen den Wohnungsbau ist, hat mir erzählt, dass er oder sie die Differenz spart und investiert. Ich habe keinen Grund, ihnen nicht zu glauben, obwohl Daten besagen, dass der durchschnittliche Hausbesitzer 40- bis 44-mal vermögender ist als der durchschnittliche Mieter. Langfristig trifft jeder rationale Entscheidungen, um seine Situation zu verbessern.
Sowohl Hausbesitzer als auch Mieter haben während der Pandemie gewonnen
Es kommt selten vor, dass sowohl Hausbesitzer als auch Mieter gewinnen, aber genau das ist den meisten während der Pandemie passiert.
Natürlich drohten einigen Mietern Zwangsräumungen und überdurchschnittliche Mieterhöhungen. Einige Hausbesitzer verloren ihr Zuhause oder erlitten hohe Schäden. Aber für die Millionen, die weiterhin ihre gleiche Wohnung zu einem ähnlichen Preis mieten konnten, profitierten sie enorm.
Mieten bedeutet nicht, Geld wegzuwerfen. Mit dem Geld wird die Unterkunft finanziert. Es gibt einfach keine finanzielle Rendite für die Miete im Vergleich zum Eigentum. Mit Besitz haben Sie das Potenzial um selbst Geld zu verdienen, aber es gibt keine Garantien. Bitte erkennen Sie den Unterschied.
Mit einer höheren Auslastung stieg der Wert, den Mieter im Austausch für die Miete erhielten, über mehrere Jahre hinweg deutlich an. Und für die Millionen von Mitarbeitern, die weiterhin von zu Hause aus arbeiten oder eine hybride Arbeitsumgebung haben, wird die Miete zumindest vorübergehend weiterhin einen besseren Mehrwert bieten.
Langfristig dürften die Mieten steigen, um die zusätzlichen Kosten der Abnutzung zu decken. Es kann jedoch Jahre dauern, bis sich die Marktkräfte entfalten, insbesondere wenn Sie bei einem kleinen Vermieter mieten. Wenn Sie Mieter sind, können Sie sich gut fühlen, wenn Sie wissen, dass Sie in all den Jahren ein besseres Angebot gemacht haben!
Als Eigenheimbesitzer ist es wahrscheinlich, dass die Nachfrage nach Eigenheimen dauerhaft steigt, da die Arbeit von zu Hause aus und die Hybridarbeit anhaltend bleiben wird. Daher sollten Eigenheimbesitzer langfristig weiterhin von steigenden Eigenheimpreisen profitieren.
Leserfragen und Anregungen
Sind Mieter da draußen zufrieden damit, für die von Ihnen gezahlte Miete mehr Unterkunft zu bekommen? Gibt es Vermieter, die während der Pandemie einen deutlichen Anstieg des Verschleißes bemerken? Wenn ja, wie wollen Sie diese zusätzlichen Kosten in Zukunft decken?
Eine Möglichkeit, als Mieter mit den Immobilienpreisen Schritt zu halten, ist die Investition in Immobilien. Anstatt einen Hauptwohnsitz zu kaufen, können Sie über Fundrise in private Immobilienfonds investieren. Fundrise investiert hauptsächlich in Wohnimmobilien im Sunbelt, wo die Bewertungen günstiger und die Mietrenditen höher sind.
Für differenziertere persönliche Finanzinhalte schließen Sie sich über 60.000 anderen an und abonnieren Sie den kostenlosen Financial Samurai-Newsletter und Beiträge per E-Mail. Financial Samurai ist eine der größten unabhängigen Websites für persönliche Finanzen, die 2009 gegründet wurde.
